基隆市安樂區 · 都市更新案
安樂國宅
ARCADIA 計畫
廣宇建設實業股份有限公司 · 基隆市安國段1-259地號等15筆土地
01
案子基本輪廓
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 案名 | 基隆市安樂區安國段1-259地號等15筆土地都市更新案 |
| 品牌名 | ARCADIA（阿卡迪亞）——「都市桃源」 |
| 實施者 | 廣宇建設實業股份有限公司 Grande Arcade Development Co., Ltd．負責人：李毓超 |
| 規劃單位 | 冠霖都市更新事業股份有限公司 |
| 建築設計 | 誠銘建築師事務所（張銘修建築師） |
| 估價單位 | 景瀚、庭譽、尚上 三家不動產估價師事務所（公開抽籤選任） |
| 信託機構 | 台中商業銀行 |
| 地點 | 基隆市安樂區麥金路484-2號～546號 （麥金路以東、大武崙溪以西，南臨婦幼福利服務中心） |
| 基地面積 | 6,366 m²（約1,926坪），共15筆地號 |
| 土地分區 | 住宅區，建蔽率 60%，容積率 360% |
02
建築規模
555 戶
住宅總戶數（4F以上）
24 層
地上樓層（地下4層）
91.8 M
建築高度
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 棟數 | A棟 ＋ B棟（共用基座） |
| 總樓地板面積 | 65,678.91 m²（約19,868坪） |
| 商業單元 | 1F 店面 12戶 |
| 公益設施 | 1F 托育中心（309坪）+ 2F 活動中心（383坪） |
| 汽車停車位 | 572 輛（法定564，自設8） |
| 機車停車位 | 740 輛 |
| 結構等級 | RC 第三級（21–25層規格）· SGS 建物生產履歷 |
| 法定工程造價 | 15億 6,972 萬 |
各樓層用途一覽
B4 – B1
1F
2F
3F
4F
5F – 24F
03
產權結構
關鍵數字： 私有地主 181 人，市政府是最大單一地主（約三成土地）。推動協議需同時搞定公私兩方。
| 權屬 | 面積 (m²) | 比例 | 人數 |
|---|---|---|---|
| 基隆市政府 | 1,919 | 30.14% | — |
| 安樂區公所 | 131 | 2.06% | — |
| 建德國民小學 | 21.56 | 0.34% | 1 |
| 公有小計 | 2,071.56 | 32.54% | 1 |
| 私有土地 | 4,294 | 67.46% | 181 人 |
| 合計 | 6,366 | 100% | 182 |
04
容積獎勵
基準容積 22,917 m² ＋ 獎勵 50%（上限）＝ 允建總容積 34,376 m²
| 獎勵項目 | 來源 | 比例 | 容積 (m²) |
|---|---|---|---|
| 結構安全評估（未達最低等級） | 中央 | 7.89% | 1,807 |
| 綠建築銀級 | 中央 | 6.00% | 1,375 |
| 耐震設計標章 | 中央 | 10.00% | 2,292 |
| 時程獎勵（5年內報核） | 中央 | 5.00% | 1,146 |
| 規模獎勵（3,000m²以上） | 中央 | 14.90% | 3,415 |
| 退縮建築獎勵（6M以上退縮） | 地方 | 8.00% | 1,833 |
| 促進都更（屋齡30年5層舊建築） | 地方 | 3.94% | 904 |
| 理論合計 | 55.73% | 12,771 | |
| 實際套用（上限50%） | 50% | 11,459 | |
05
財務規模
成本分拆
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 工程費用 | 43.6 億 |
| 權利變換費用 | 1.28 億 |
| 貸款利息 | 2.19 億 |
| 稅捐 | 8,201 萬 |
| 管理費用（廣告/人事/風險） | 11.84 億 |
| 共同負擔總計 | 59.75 億 |
收益分拆
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 4F以上住宅（15,849坪） | 67.4 億 |
| 1F店面（287坪） | 1.49 億 |
| 停車位（572輛） | 9.29 億 |
| 托育中心（309坪） | 1.37 億 |
| 活動中心（383坪） | 1.27 億 |
| 更新後總權利價值 | 80.83 億 |
地主分回： 更新後總價值 80.83 億，扣除共同負擔 59.75 億，地主分回 21 億（26.08%）。私有地主分配比不低於 34.525%。
更新後房價評估（景瀚估價所）
| 類型 | 平均單價 |
|---|---|
| 4F以上住宅 | 42.5 萬/坪 |
| 1F 店面 | 52 萬/坪 |
| 1F 托育中心 | 44.5 萬/坪 |
| 2F 活動中心 | 33.3 萬/坪 |
| 車位 | 162.5 萬/輛 |
06
推動歷程
早期推動
108年 3月政府輔導法令說明會（全區）
109年 2月都市更新會成立大會
110年 4月中央補助款核定 449 萬
112年 7月謝國樑市長現場視察安樂一期6號基地
關鍵核准
113年 7月 9日✅ 劃定更新地區核准
113年 10月✅ 廣宇建設評選為第一優先議約建商
113年 12月✅ 收取事業計畫同意書 >65%
115年 2月 10日✅ 事業計畫及權利變換計畫案報核
━━ 現在 ━━
115年 6/15–7/15⏳【進行中】公開展覽（到7月15日截止）
115年 7月 1日✅ 公辦公聽會完成
接下來
目標 117年 2月都市更新審議會核定（事業計畫 + 權利變換計畫）
目標 117年 3月建照申請
117年 3月 – 121年 5月開工興建 → 結算交屋（約50個月）
07
品牌概念 ARCADIA
ARCADIA 取自 Thomas Cole 1838年畫作《Dream of Arcadia》，象徵人與自然和諧的理想田園，以「都市桃源」為核心精神。
命名巧思： 廣宇建設的英文名是 Grande Arcade Development——品牌名 ARCADIA 藏在公司名之中，文化典故與企業識別合而為一，不是隨意命名。
品牌標語（2026.06.23版）
幸福的第三空間 — 我們家的院子
自然孕育｜發蕨生活｜滋養人文
Ecology × Biophilic × Intentional design · Biotope · Revive
核心定位
療癒建築——「啟迪心智、修復身心的療癒建築」
A Healing Architecture That Inspires the Mind and Restores the Spirit
A Healing Architecture That Inspires the Mind and Restores the Spirit
| 品牌金字塔 | 說明 |
|---|---|
| 廣宇幸福建築 | 以人為本的阿卡迪亞精神，融合自然與現代設計，溫暖舒適的永續家園 |
| 20分鐘直達台北 | 首都圈西移趨勢，山海景觀 × 都市機能，便利與寧靜兼顧 |
| 健康青銀安居社區 | 全齡化規劃：托嬰中心 → 親子空間 → 長者健身，混合用途社區典範 |
| 自然孕育的療癒聚落 | 大武崙山、情人湖、蕨類苔蘚生態——得天獨厚的自然資產轉化為日常療癒 |
計畫引進商業品牌
全聯 / 家樂福
mia c'bon 精緻選品
誠品生活
小兒科診所
家醫科
連鎖藥局
市府需求公益設施
| 設施 | 位置 | 規模 | 估價 |
|---|---|---|---|
| 托育中心（0–3歲） | 1F | 308.95 坪 | 1.37 億 |
| 綜合活動中心 | 2F | 382.59 坪 | 1.27 億 |
08
品牌敘事與設計語言
兩大空間敘事語彙
層巒式空間
山嶺疊映、綿延起伏的空間感。陽台深淺變化、植栽高低層次、屋頂退縮——如山巒般錯落，如森林般生長。
「在變化之中維持和諧，在差異之中形成秩序。」
「在變化之中維持和諧，在差異之中形成秩序。」
洄游式動線
入口→森林步道→觀景平台→水景區→花園→回到中庭。訪客不需原路返回，形成完整循環。
「出發是為了回歸。探索世界之後，重新回到自己。」
「出發是為了回歸。探索世界之後，重新回到自己。」
色彩策略——雨城補償色彩
基隆年雨量 3,700–4,200mm，長年陰雨。設計刻意採用補償性暖色調對抗灰暗感，取自大武崙山岩石色系，而非冷灰。
| 色名 | 比例 | 來源意象 | 應用 |
|---|---|---|---|
| 雨霽白 After Rain White | 40% | 雨後岩壁 | 主立面量體 |
| 晨曦米色 | 25% | 砂岩蜂蜜色 | 次要量體、柱體 |
| 層巒山綠 | 35% | 苔蘚地衣綠 | 格柵、陽台天花、木紋鋁板 |
| 自然元素 | 心理感受 | 設計轉譯 |
|---|---|---|
| 雨霧 | 安定、包覆 | 柔和白色立面 |
| 苔蘚 | 生命力 | 鼠尾草綠色系 |
| 蕨類 | 原始自然 | 林下花園 |
| 山脈 | 安全感 | 水平延展量體 |
| 湖泊 | 平靜 | 水景與倒影 |
| 陽光 | 希望 | 暖白色材質 |
三生共榮
生態 Ecology
原生植栽、蕨類苔蘚、大武崙溪水岸生態廊道
生活 Living
全齡共融、洄游式動線、第三空間社群場所
生產 Production
混合用途商業、托育中心、地方創生產業
09
基地生態資產
這些生態資產是建案的核心差異化賣點——不是設計出來的，而是基地本來就擁有，罕見且不可複製。
| 資產 | 說明 | 宣傳點 |
|---|---|---|
| 大武崙山 台灣小百岳 #003 |
海拔231M，山頂可俯瞰基隆港、外木山、基隆嶼。由停車場步行登頂僅需 3分鐘 | 「3分鐘登頂的小百岳就在門口」 |
| 情人湖 | 山腰高地湖泊，平均水深3–4m，環湖步道、吊橋、蜻蜓生態豐富。由建案可步行或騎車前往 | 「家旁就是一座山中湖」 |
| 蕨類生態 | 全球39科蕨類，台灣有34科、約700種（歐洲僅150種）。基地周邊10km²就有170種以上 | 「全球蕨類密度最高的城市之一」 |
| 苔蘚生態 | 台灣苔蘚1,500種，密度世界最高。全球稀有種300種，台灣占一半 | 「世界最高密度苔蘚生態就在身邊」 |
| 大武崙溪 | 緊鄰基地東側，溪流生態：溪蝦、蜻蜓、豆娘、白頭翁、綠繡眼、五色鳥 | 水岸步道景觀設計骨幹 |
雨城優勢——劣勢轉優勢
| 城市 | 年雨量 | 特色 |
|---|---|---|
| 基隆安樂 | 3,700–4,200mm | 蕨類苔蘚極豐富、霧林氣質、山海城市 |
| 挪威 卑爾根 | 2,300–2,500mm | 歐洲著名雨都，山坡住宅、雨水花園、苔蘚景觀為設計核心 |
| 美國 波特蘭 | 900–1,100mm | 生態都市主義代表，永續社區規劃 |
| 美國 西雅圖 | 950–1,000mm | 親自然住宅設計先鋒 |
基隆雨量是卑爾根的 1.5 倍，本案設計策略正是參考卑爾根、波特蘭等雨城的「藍綠基礎設施」，將雨水、霧氣、苔蘚轉化為居住優勢而非劣勢。
10
目標客群
首購 20–30歲
科技網紅 · 遠距工作者 · 單身未婚
AI世代，重視個人品味與意義感。家是工作、休閒、社交的整合場域。20分鐘台北通勤、低房價首購切入點
首購換房 30–40歲
專業菁英 · 已有小孩 · 單薪家庭
重視學區（建德國小國中）、醫療資源（長庚）、托育（1F托嬰中心）。親子友善設計是核心訴求
投資 40–50歲
南科汐科工作者 · 交通投資型
看中基隆捷運二期（2028+）與首都圈價差。自用兼出租，儲蓄投資邏輯。基隆房價42萬/坪 vs 台北均價100萬+
中高端換屋 50–60歲
準退休族 · 樂齡換屋 · 隔代家庭
修復養生、在地安老。長照預備生活圈，長庚醫療體系就近。全齡無障礙設計、活動中心社群凝聚
11
2030 居住趨勢
廣宇建設簡報中明確對應的六大趨勢——作為建案訴求的未來感依據。
01 · The Curated Life
被精選的人生
AI取代搜尋，「選擇」成奢侈品。真正珍貴的是個人品味與情感判斷。建案強調獨特的場所精神而非大量功能堆疊
02 · The Wellness Habitat
家成為健康系統
2030住宅監測睡眠、自動調節空氣品質與光線。健康不再在醫院發生，而在居住空間裡。呼應療癒建築定位
03 · The New Third Place
第三空間回歸
社區茶室、共食空間、微型文化客廳——「我們家的院子」正是這個概念的落地實踐
04 · The Climate Lifestyle
氣候塑造生活
買房第一考量從地段轉向韌性設計。基隆雨城特質＋藍綠基礎設施，天生就符合氣候韌性住宅標準
05 · The Circular Luxury
循環式奢華
奢侈品不再是新品，而是可修復、可傳承、有時間痕跡的事物。耐看30年以上的建築設計哲學
06 · The Meaning Economy
意義經濟
最大奢侈品是時間與感受，不是坪數。人們願意為森林療癒、慢生活、深度社交支付更高價值
國際參考案例
| 案例 | 地點 | 參考重點 |
|---|---|---|
| 挪威卑爾根 Liaparken / Fargehusene 住宅 | 挪威 | 雨城建築色彩策略、山坡階梯式住宅、苔蘚景觀、雨水花園 |
| Abitare 公寓 | 美國波特蘭 | 親自然都市住宅，永續社區規劃 |
| High Line 公園（Piet Oudolf） | 美國紐約 | 洄游式動線、野生草類多年生植物、「新多年生運動」 |
| 邱德拔醫院 KTPH | 新加坡 | 「讓人一進入血壓就下降」的療癒建築設計，醫院即花園 |
| Miller House（沙利寧 × Piet Oudolf） | 美國 | 景觀與建築採同一幾何系統，室內外一體設計 |
12
建材規格
| 類別 | 規格 |
|---|---|
| 結構 | RC 三級、SGS 建物生產履歷 |
| 窗戶 | YKK 氣密窗 |
| 廚具 | 歐式整體廚具規劃 |
| 地板 | 進口超耐磨木地板 |
| 衛浴 | TOTO / KARAT 同級品 |
| 空調 | 台達電冷暖風設備 |
| 認證 / 保固 | 說明 |
|---|---|
| 綠建築 | 銀級認證申請中 |
| 智慧建築 | 申請中 |
| 耐震標章 | 申請中 |
| 無障礙 | 全棟無障礙公共空間 |
| 防水保固 | 3 年 |
| 主結構保固 | 15 年 |
13
地主選配條件
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 私有地主分配比 | ≥ 34.525% |
| 選配原則 | 不超過應分配價值 110% |
| 搬遷租金補貼 | 1F：500元/坪/月；2F以上：400元/坪/月 |
| 市政府優先選配 | 托育中心、活動中心、5-6F A棟單元；地下1層最多20部車位 |
| 私有地主優先選配 | 5F B棟、6F B棟及7F以上 A、B棟；地下2層及地下4層車位 |
| 1F地主 | 麥金路一樓門牌所有權人可優先申請選配1F房屋單元 |
| 實施方式 | 權利變換 ＋ 合約，信託機構：台中商業銀行 |
14
會議詢問清單
A. 數位媒體宣傳合作範圍
- Q1受眾定義宣傳目標受眾是誰？現有地主說服（同意書），還是預售市場買方？還是兩者並行？
- Q2時間點預計何時啟動宣傳？審議核定後（約117年2月）還是現在就要建立品牌？
- Q3素材現況ARCADIA 品牌目前有無已有視覺設計系統（logo、色票、字型規範）？還是從零開始？
- Q4預算 / 週期預算範圍與宣傳週期？一次性建案行銷還是長期社群操作？
- Q5競品參考廣宇建設有無其他案子的行銷模式可以參考？
B. 案子本身的確認
- Q6可售戶數555戶中，有多少戶會對外銷售？（地主分配後，建商持有戶數是多少？）
- Q7預售時間點是否在審議核定前就會展開預售操作？
- Q8接待中心是否有計畫設置接待中心或樣品屋？位置在哪？
- Q9同意書比例目前同意書比例？公聽會後有否進一步提升（最後紀錄 >65%）？
- Q10風險意識有無已知抗爭或反對聲音？這會影響宣傳的時機與訊息定調。
C. 數位宣傳方向討論
- Q11素材授權哪些資料可以公開？目前檔案多為審議用技術文件，哪些可以轉化為行銷素材？
- Q12平台選擇社群媒體優先平台？Facebook（地主世代）vs. Instagram / YouTube（潛在買方）
- Q13影像需求是否考慮 3D 建築動畫或虛擬帶看 VR 內容？
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宣傳切入建議
短期 — 現在到審議前（品牌前置）
ARCADIA 品牌建立期
視覺設計系統、故事線、社群帳號建立，累積口碑與關注。主打「基隆最大規模都更案」市場定位，吸引投資型買方。
中期 — 核定後到建照前（預售操作）
大敘事行銷 × 情感訴求
強打「20分鐘台北圈最後一塊價值窪地」、「首都圈人口西移趨勢」、「市港再生計畫」等宏觀敘事。配合水岸景觀、全齡社區的情感訴求。
核心宣傳素材建議
五種內容方向
① 廣宇建設 × ARCADIA 品牌精神短影音——創辦故事與理念
② 「你的基隆新生活」系列——20分鐘通勤、水岸步道、全聯誠品等日常場景
③ 地主見證——從舊5層公寓到全新24層家園的轉變
④ 數據型內容——基隆 vs. 台北房市價差、容積獎勵50%意味著什麼
⑤ 政策紅利內容——基隆市港再生計畫、首都圈西移解說
最佳切入時機： 案子剛完成公辦公聽會（7/1），公開展覽到 7/15。距離審議核定還有約 18 個月——現在是品牌建立的最佳視窗，越早佈局越有先機。